Quelles règles de sécurité incendie pour un immeuble en copropriété ?
Les immeubles d’habitation ne relèvent ni du règlement des ERP ni du Code du travail, mais de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation. Il classe les immeubles en familles selon leur hauteur et leur configuration, et fixe pour chacune les exigences de construction et d’équipement. S’y ajoutent des obligations de fonctionnement : consignes affichées, vérification annuelle des installations, détecteur de fumée dans chaque logement. En copropriété, c’est le syndic qui les met en œuvre pour le compte du syndicat des copropriétaires.
| Obligation | Qui est responsable | Fréquence |
|---|---|---|
| Vérification des installations de désenfumage, de détection, de ventilation, des installations automatiques et des colonnes sèches | Propriétaire ou syndic | Au moins une fois par an |
| Contrôle des portes coupe-feu, ferme-portes et ouvrants en haut d’escalier | Propriétaire ou syndic | Au moins une fois par an |
| Affichage des consignes de sécurité incendie et des plans dans les halls | Propriétaire ou syndic | Permanent, mise à jour à chaque changement |
| Détecteur de fumée (DAAF) dans chaque logement | Propriétaire du logement pour l’installation, occupant pour l’entretien | Contrôle régulier du fonctionnement |
| Ramonage des conduits de fumée | Selon le règlement sanitaire départemental | Au moins une fois par an |
Les familles d'immeubles d'habitation
Le classement dépend principalement de la hauteur du plancher bas du logement le plus haut, mesurée depuis le sol accessible aux engins de secours. Plus la famille est élevée, plus les exigences sont fortes.
| Famille | Bâtiments concernés | Principales conséquences |
|---|---|---|
| 1re famille | Maisons individuelles isolées ou jumelées à un étage au plus, maisons en bande sans étage | Exigences constructives limitées |
| 2e famille | Maisons individuelles de plus d’un étage, habitations collectives de trois étages au plus sur rez-de-chaussée | Désenfumage de l’escalier, consignes |
| 3e famille A | Logement le plus haut à 28 m au plus, sept étages au plus sur rez-de-chaussée, porte palière la plus éloignée à 10 m au plus de l’escalier, accès des échelles des pompiers | Désenfumage des escaliers et circulations |
| 3e famille B | Logement le plus haut à 28 m au plus, sans remplir l’une des conditions de la 3e famille A | Escaliers protégés, colonnes sèches selon la configuration |
| 4e famille | Logement le plus haut entre 28 et 50 m | Escaliers protégés, colonnes sèches, désenfumage renforcé |
| IGH | Plus de 50 m | Réglementation des immeubles de grande hauteur |
L’arrêté s’applique aux immeubles dont le permis de construire a été déposé après le 5 mars 1986. Les immeubles plus anciens restent soumis aux règles en vigueur lors de leur construction, complétées par certaines obligations applicables à tous, comme l’affichage des consignes et la vérification des installations existantes.
Les équipements de sécurité incendie des parties communes
Désenfumage des escaliers et des circulations
Dans les immeubles collectifs, un dispositif d’ouverture en partie haute de l’escalier permet d’évacuer les fumées, et les circulations horizontales des immeubles plus élevés sont désenfumées par tirage naturel ou mécanique. Ces installations doivent pouvoir être actionnées depuis le rez-de-chaussée. Voir notre fiche sur le désenfumage naturel et notre page entreprise de désenfumage.
Colonnes sèches
Dans les immeubles de 3e famille B et de 4e famille, des colonnes sèches permettent aux pompiers d’alimenter en eau les étages sans dérouler de tuyaux dans les escaliers. Leur fonctionnement et les cas où elles sont obligatoires sont détaillés dans notre fiche colonne sèche.
Consignes et plans affichés
Le propriétaire ou le syndic affiche dans les halls d’entrée, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs, les consignes à suivre en cas d’incendie et des plans indiquant les cheminements d’évacuation et les organes de sécurité (commandes de désenfumage, coupures). Notre fiche plan d’évacuation incendie précise le contenu attendu d’un plan.
Parkings, chaufferies et locaux à risques
Les parcs de stationnement couverts, les chaufferies collectives et les locaux poubelles font l’objet de règles propres : portes coupe-feu munies de ferme-porte, désenfumage des parkings, extincteurs à proximité des zones à risques. Lorsque ces locaux sont équipés d’extincteurs ou de blocs d’éclairage de sécurité, ceux-ci sont à vérifier comme le reste des installations.
Détecteurs de fumée : dans les logements, pas dans les parties communes
Chaque logement doit être équipé d’au moins un détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF) depuis le 8 mars 2015. En revanche, il est interdit d’en installer dans les parties communes : un déclenchement dans la cage d’escalier pourrait inciter les habitants à sortir dans un escalier enfumé, alors que la consigne générale est de rester chez soi porte fermée si l’incendie n’est pas dans son logement.
Le rôle du syndic de copropriété
Le syndic est chargé d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble. En matière d’incendie, cela se traduit par plusieurs missions :
- faire réaliser chaque année les vérifications des installations de désenfumage, de détection, de ventilation et des colonnes sèches, et conserver les rapports ;
- vérifier le bon fonctionnement des portes coupe-feu, ferme-portes et ouvrants de désenfumage ;
- afficher et tenir à jour les consignes et les plans dans les parties communes ;
- garantir l’accès des secours : voies d’accès dégagées, colonnes sèches accessibles, codes d’accès transmis ;
- faire voter en assemblée générale les travaux nécessaires lorsqu’un rapport de vérification relève des anomalies.
En cas d’incendie, l’absence de vérification peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic, et compliquer l’indemnisation par l’assureur.
Comment PPS Incendie accompagne les syndics
PPS Incendie réalise la vérification et la maintenance des équipements incendie des immeubles d’habitation : vérification du désenfumage, vérification des colonnes sèches, éclairage de sécurité et extincteurs des parkings et locaux techniques. Chaque passage donne lieu à un rapport que le syndic conserve et présente en assemblée générale.
Lorsque des écarts sont constatés sur les équipements que nous installons, nous proposons leur mise en conformité. La réparation des portes coupe-feu et les travaux de compartimentage relèvent d’autres corps de métier. Demandez un devis pour la vérification de votre immeuble.
Questions fréquentes sur la sécurité incendie en copropriété
Quelles sont les obligations de sécurité incendie d'une copropriété ?
Afficher les consignes et les plans dans les halls, faire vérifier au moins une fois par an les installations de désenfumage, de détection, de ventilation et les colonnes sèches, contrôler les portes coupe-feu et ferme-portes, et garantir l’accès des secours. Chaque logement doit en outre disposer d’un détecteur de fumée.
Qui est responsable de la sécurité incendie dans un immeuble ?
Le propriétaire de l’immeuble, ou en copropriété le syndic qui agit pour le syndicat des copropriétaires, pour les parties communes. Dans les logements, le propriétaire installe le détecteur de fumée et l’occupant veille à son bon fonctionnement.
Faut-il un extincteur dans les parties communes d'un immeuble ?
Il n’y a pas d’obligation générale dans les cages d’escalier. Des extincteurs sont en revanche prévus dans certains locaux à risques comme les parkings couverts ou les chaufferies, selon leur configuration.
Peut-on installer un détecteur de fumée dans la cage d'escalier ?
Non, l’installation de détecteurs de fumée dans les parties communes est interdite. Ils sont obligatoires uniquement à l’intérieur des logements.
À quelle fréquence vérifier le désenfumage et les colonnes sèches d'un immeuble ?
Au moins une fois par an, par un organisme ou un technicien compétent. Les rapports sont conservés par le syndic et doivent pouvoir être présentés en cas de contrôle ou de sinistre.
